【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行，UGL集團(tuán)成員，發(fā)表2012年第3季度亞太區(qū)物業(yè)投資合理價(jià)值指數(shù)報(bào)告。最新的戴德梁行投資合理價(jià)值指數(shù)，亞太區(qū)數(shù)字自第2季度的68跳升至第3季度的75，反映出第3季度內(nèi)有更多亞太區(qū)市場的房地產(chǎn)投資變得比上季吸引。目前情況跟2009年金融危機(jī)最嚴(yán)峻階段剛過去後，物業(yè)資產(chǎn)重訂價(jià)格，令市場湧現(xiàn)更多黃金物業(yè)投資機(jī)會(huì)的情況相似。

在量化寬鬆措施席捲全球之下，借貸成本及風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)均有所減少，吸引更多投資者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。在第3季度，上海寫字樓市場取代北京寫字樓市場，成為中國最具投資吸引力的市場。

東南亞多個(gè)市場的指數(shù)均有明顯提升，因區(qū)內(nèi)新興市場均能提供穩(wěn)健的投資回報(bào)，其中雅加達(dá)寫字樓市場預(yù)期未來五年的年度回報(bào)率將超過25%，令其投資合理價(jià)值指數(shù)於第3季度躍升至亞太區(qū)各地各物業(yè)類型市場的首位。

戴德梁行發(fā)表最新的投資合理價(jià)值指數(shù)，指出亞太區(qū)數(shù)字自第2季度的68跳升至第3季度的75，反映出季內(nèi)有更多亞太區(qū)市場的房地產(chǎn)投資變得比上季吸引。目前情況跟2009年第3季度金融危機(jī)最嚴(yán)峻階段過去後，物業(yè)資產(chǎn)重訂價(jià)格，令市場湧現(xiàn)更多黃金物業(yè)投資機(jī)會(huì)的情況相似，該季的戴德梁行亞太區(qū)投資合理價(jià)值指數(shù)為72。

雖然歐美經(jīng)濟(jì)仍然疲弱，影響市場信心，但多國央行推行的連串刺激經(jīng)濟(jì)方案，令借貸成本及風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)減少，有助改善市場氣氛。歐洲央行宣布了無限額購債計(jì)劃，以如此大刀闊斧的方式維持歐元的穩(wěn)定。其後，美國聯(lián)邦儲(chǔ)備局宣布推出第三輪量化寬鬆措施，日本、澳洲及南韓的央行亦陸續(xù)推出貨幣寬鬆措施，而中國大陸在數(shù)輪下調(diào)利率及銀行儲(chǔ)備金率後，流動(dòng)性亦見改善。連串國家央行的舉動(dòng)，均鼓勵(lì)了更多環(huán)球投資者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。

戴德梁行投資合理價(jià)值指數(shù)透過「超出指標(biāo)」（HOT）、「符合指標(biāo)」（WARM）及「低於指標(biāo)」（COLD）三個(gè)評(píng)級(jí)，旨在給予投資者一個(gè)概念，以便比較亞太區(qū)內(nèi)各地的甲級(jí)寫字樓、商舖及工業(yè)物業(yè)市場在目前價(jià)格下的投資吸引力。2012年第3季度亞太區(qū)共61個(gè)物業(yè)市場中，有53個(gè)的評(píng)級(jí)為回報(bào)「超出指標(biāo)」或「符合指標(biāo)」，表示以目前區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)格來說，大部分市場均甚具投資吸引力。

在第3季度，雅加達(dá)寫字樓市場取代了北京寫字樓市場，成為本季亞太區(qū)最具投資吸引力的市場。當(dāng)?shù)卦诒灸晟习肽赇浀脧?qiáng)勁的寫字樓租金升幅，第3季度的甲級(jí)商廈租金再按季上升了10.3%，令其未來五年的每年平均回報(bào)率達(dá)到15%，加上在租金上漲同時(shí)回報(bào)率收縮的因素下，雅加達(dá)市場從今年至2016年間的預(yù)期年度回報(bào)率將超過25%。目前入市的投資者可說選對(duì)了時(shí)間，在市況向上時(shí)爭取最大的回報(bào)收益。

戴德梁行亞太區(qū)研究部主管蔡楚芬說，雅加達(dá)經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，天然資源豐富，加上中產(chǎn)階級(jí)擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)亮麗，吸引到更多外國投資者的注意。新供應(yīng)尚未能滿足殷切的需求，令寫字樓空置率不斷下降，業(yè)主加租的心態(tài)更強(qiáng)，因此當(dāng)?shù)匚磥頂?shù)年的租金預(yù)料仍會(huì)有可觀增長。至於東南亞其他市場方面，新加坡寫字樓市場因?yàn)榉墙鹑谛袠I(yè)的租賃需求勝於預(yù)期，為寫字樓市場帶來支持，當(dāng)?shù)刈饨鹫雇玫礁纳?，該市場的評(píng)級(jí)亦自上季度的「低於指標(biāo)」回升至本季的「符合指標(biāo)」。

北京寫字樓缺乏供應(yīng)，是造就其租金走勢(shì)展望一直強(qiáng)勁的主因，唯近年北京寫字樓租金及價(jià)格已按預(yù)期錄得一定升幅，故未來的升幅相對(duì)會(huì)較小。當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌鲮?009年達(dá)至高峰，當(dāng)時(shí)物業(yè)價(jià)格較低，而回報(bào)率尚未收縮，在當(dāng)時(shí)入市的投資者遂能攫取最大的回報(bào)。時(shí)至今日，北京寫字樓市場的投資吸引力評(píng)級(jí)仍屬「超出指標(biāo)」。

上海方面，隨著國企購買物業(yè)自用的趨勢(shì)放緩，以致市場投資活動(dòng)減少，加上物業(yè)的資本價(jià)值下降，令上海寫字樓的回報(bào)在第3季度開始走軟；唯不少分析均認(rèn)為上海寫字樓市場在第3季度已見底，本行亦預(yù)期當(dāng)物業(yè)投資買賣重新活躍起來時(shí)，回報(bào)率將出現(xiàn)一定程度的收縮。

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅先生說，雖然第3季度中國經(jīng)濟(jì)增長步伐減慢，較多投資者轉(zhuǎn)為觀望，但相比不少世界其他地區(qū)，中國整體經(jīng)濟(jì)增長依然強(qiáng)勁，例如最近大陸放寬信貸後，多個(gè)城市的土地交易已有所增加。除了投資者較喜愛的北京和上海市場外，部分市場基調(diào)因素較佳的二線城市，其房地產(chǎn)市場亦會(huì)為投資者帶來不俗的回報(bào)。

戴德梁行對(duì)東京寫字樓市場前景的展望與上季不變，當(dāng)?shù)氐膹?fù)甦步伐受到歐美經(jīng)濟(jì)疲軟影響，但在連續(xù)4年租金下跌後，來年租金可望回升，令當(dāng)?shù)厥袌霁@得「超出指標(biāo)」的評(píng)級(jí)。

澳洲部份，由於房地產(chǎn)回報(bào)與政府債券回報(bào)之間一直有較大的差距，顯示澳洲的房地產(chǎn)回報(bào)較高，故當(dāng)?shù)厥袌鲆辔捷^多投資者注意，但這種情況在第3季度出現(xiàn)改變，因商品價(jià)格下降，而中國大陸的經(jīng)濟(jì)增長放緩，影響到澳洲的租賃和投資買賣市道，尤以短期內(nèi)有較多供應(yīng)推出的市場所受衝擊最大，例如墨爾本寫字樓市場，本季的租金展望就要下調(diào)，但柏斯寫字樓市場則可望倚賴較低的空置率，令租金展望保持平穩(wěn)。

整體而言，在澳洲央行穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的努力下，該國各市場的物業(yè)需求可望於2014年開始回升，由於目前澳洲物業(yè)價(jià)格仍甚吸引，一些租賃潛力較佳，並有穩(wěn)定收入的物業(yè)，將可為投資者帶來較好的中期回報(bào)。

此外，2012年第3季度，對(duì)印度零售業(yè)來說是重要的一季。經(jīng)過漫長的等待，印度政府終於同意開放外商直接投資於印度的多品牌零售業(yè)務(wù)，上限為51%，這將為當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)帶來不小的衝擊，刺激零售業(yè)務(wù)增長。本報(bào)告中共7個(gè)印度商舖市場在未來5年的租金增長，預(yù)期將達(dá)到每年5%左右，這7個(gè)市場中，有6個(gè)的投資吸引力評(píng)級(jí)為「超出指標(biāo)」或「符合指標(biāo)」。

雖然多個(gè)亞太區(qū)物業(yè)市場均極具投資價(jià)值，但本季度的投資額仍較第2季度下跌15%至280億美元。傳統(tǒng)上本行投資合理價(jià)值指數(shù)的走勢(shì)會(huì)領(lǐng)先於投資額約兩至三個(gè)季度，因此，本行預(yù)期投資額將於來年回升。對(duì)投資者來說，目前一個(gè)障礙為買賣雙方對(duì)物業(yè)價(jià)格的期望出現(xiàn)差距，令亞太區(qū)普遍市場的可投資物業(yè)選擇並不多。戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)部主管白麗琪表示，環(huán)球經(jīng)濟(jì)疲軟加上中國大陸增長放緩，成為亞太區(qū)增長的隱憂，但銀根放鬆後借貸成本減少，卻有利於房地產(chǎn)投資。唯目前普遍市場上可供選擇的物業(yè)不多，投資者要抓緊投資良機(jī)，更考眼光。